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本期聚焦
网友“w49kmvo”留言：我于2021年在汨罗市全款购买一套商品房，2023年入住，但至今未办理房产证。我多次找开发商办理未果，今年交齐费用仍让等，催问后被告知要交税。我属政府飞地工业园拆迁货币安置对象，按政策可在汨罗市免税购房，该税费本应由开发商承担，却被要求业主先垫付冲抵物业费。当前物业仅收费，联系不上人，业主群咨询无人回应，小区监控因未插电无法使用，导致探头下丢失物品无法查询。望有关部门调查处理。
专业解答
屈芳律师〔上海市海华永泰（长沙）律师事务所〕
一、责任认定
1.你2021年全款购房、2023年入住，开发商至今未办理房产证，已违反《民法典》第五百七十七条规定。办理房产证时，开发商需自行承担初始登记费、印花税等自身税费，业主仅需缴纳契税、维修基金等法定费用。其要求你垫付开发商税费“充当物业费”，无任何法律依据，属于违规转嫁义务。
2.汨罗市“拆迁货币安置免税购房”政策，针对的是你作为被拆迁人的契税减免，与开发商应缴税费无关。开发商需配合你提供购房合同、拆迁安置证明等材料，协助办理免税手续，不得以此为由拖延办证或要求你垫付费用。
3.物业公司以“预存物业费”为办证前提，违反《物业管理条例》，两者属于独立法律关系，物业无权设置绑定条件。同时，物业未开启监控、无专人对接业主，已违反安全保障义务和基本服务职责，需承担相应责任。
二、维权证据收集清单
1.交易凭证。购房合同、全款支付凭证（银行转账记录、发票）、入住证明（物业费缴纳记录、装修备案表），用于证明您已履行购房义务及开发商逾期办证的事实。
2.沟通记录。与开发商的聊天记录、通话录音，重点留存“要求垫付开发商税费”“承诺税费抵物业费”的内容；若有拆迁安置协议，需保存原件，以证明您的免税资格。
3.物业违规证据
（1）服务缺失证据
拍摄小区监控设备未通电的照片/视频，截图业主群无人回应的记录，收集其他业主的证言（证明物业无专人对接）；
（2）财物丢失证据
若丢失物品，保存报警记录、丢失物品照片及价值凭证（如购买发票），证明因监控未开启导致维权受阻；
（3）绑定收费证据
若物业明确提出“预存物业费才给办房产证相关材料”，留存聊天记录或录音。
三、维权路径
（一）向主管部门投诉
1、向汨罗市自然资源局投诉
说明开发商逾期办证、违规转嫁税费的事实，提交购房合同、缴费凭证等证据，要求责令开发商限期办证，查处违规收费行为。
2、向汨罗市税务局投诉
咨询拆迁免税政策的具体办理流程，反映开发商不配合提供材料的问题，要求税务部门介入协调。
3、向住建部门和市场监管部门投诉
向汨罗市住建局物业科反映物业未履行安全保障义务（监控未开启）、服务缺失等问题，要求责令整改并公开处理结果；若物业存在乱收费或强制绑定行为，通过拨打当地12345政务服务便民热线投诉，要求查处违规经营行为。
（二）联合业主集体维权
联系其他未办证业主，组建维权群，收集统一诉求（如要求开发商限期办证、物业整改），向法院提起集体诉讼，要求开发商限期办理房产证、赔偿逾期办证违约金、退还已垫付的违规费用（若已垫付）等。
编辑：李洁 何思蓓
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